Полит Х - Телевизионный Интернет-канал
 Авторское
 Телевидение
Полит Х - Телевизионный Интернет-канал
Сегодня 
18.01.2018 
Главная страница > X-Архив > Владимир Пономарев и Александр Черняк
X-Сайт
X-Архив
X-Форум
X-Справка
X-Эксперт
X-Команда
X-Партнеры
X-Контакты

Владимир Пономарев и Александр Черняк


2 февраля 2004 года
Ипотека: Еще подождать или уже пора?

Часть 1
Часть 2

Владимир Пономарев
Владимир Пономарев
X-Справка
Александр Черняк
Александр Черняк
X-Справка

С. Корзун: Продолжаем разговор об ипотеке. К нам присоединился заместитель гендиректора агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Александр Черняк. Добрый день, Александр Викторович. Вы следили за ходом этой беседы. Хочется с чем-нибудь поспорить, не согласиться с тем, что здесь было сказано?

А. Черняк: В принципе сказано было много, все темы затронуты. Если хотите, можем подробнее на какие-то из них поговорить.

С. Корзун: Какие Вам наиболее интересны из этих тем?

А. Черняк: Мне кажется, что мы должны аудитории, прежде всего, разъяснить, как выглядит сегодня ипотека. Это было бы правильно. Люди слышат много разноплановой информации, и в этом смысле их надо бы сориентировать.

С. Корзун: Я пытался на своем примере, проходя эти ступени. Начнем с того, что ипотека - это кредит под залог покупаемого жилья. Ипотекой мы это называем.

А. Черняк: Строго говоря, по закону это необязательно. Вообще ипотека - это залог недвижимости, не обязательно приобретаемой. Просто, как правило, применяются такие схемы, когда приобретаемое жилье закладывается, и это отчасти вызвано теми проблемами, что озвучивались в первой части, - проблемами выселения из существующего жилья. Если у человека единственное жилье, то есть некоторые проблемы законодательные пока, которые не позволяют выселением заниматься. Поэтому на практике сложилось действительно, что это залог под приобретаемое жилье. Кстати, не только жилье: ипотека - она не только жилищная.

В. Пономарев: Кстати говоря, если у человека нет денег на первичный взнос - вот эти 30 процентов, которые покрывают риски банков в случае дефолта и проведение судебных процедур, банки могут принимать вполне и залог той квартиры, если она находится в собственности, уже существующей.

С. Корзун: Сейчас это фактически, я думаю, не практикуется. Я узнавал для себя такую возможность и не нашел банка, который готов был бы вот так сходу (ну, конечно, может быть по каким-то процедурам) - или нет таких процедур?

В. Пономарев: Есть. Но они не распространены.

А. Черняк: Я хотел бы, поскольку мы работаем по всей Федерации, картину немножко по-другому показать, потому что... вот Вы говорите о Москве в основном. Москва - немножко специфичный рынок: он наиболее показателен, наиболее крупен с точки зрения объемов именно в деньгах, в штуках он, может быть, равен стране. Но в целом по стране картина немножко разноплановая. Есть схемы, когда человек закладывает и существующее жилье, и получает субсидии. И вообще на самом деле в регионах то, что мы видим, во-первых, не используются валютные схемы в основном. Есть отдельные очаги - курская ипотека и так далее...

С. Корзун: Сейчас это, наверное, теряет особую актуальность, учитывая стабильность (вернее даже нестабильность) американской валюты. Есть даже шутка о том, как про рубль, за который будут давать в морду, так за доллар можно по нашим условиям. В данном случае валютные или не валютные - уже не так принципиальны схемы.

А. Черняк: С точки зрения экономики там есть нюансы, но в целом конечно не принципиально. Единственно, что в регионах мы замечаем, что люди просто не привыкли в валюте считать свои деньги. Они и получают зарплаты в рублях, квартиры оцениваются в рублях, все расчеты ведутся в рублях. Даже те примеры расчетов через банковскую ячейку не очень развиты во многих регионах. Там платится на счет, платится другими способами, строителям переводятся деньги по безналу и так далее.

Таким образом, люди необязательно берут, как в Москве: скажем, 30 на 70 - 30 процентов вносят сами, или 20 процентов, остальное берут в кредит. В регионах есть и другие схемы, когда люди берут в кредит только 20-30 процентов от стоимости жилья, остальное - это субсидии, взносы, существующее жилье, сданное по системе trade in, как машины.

В. Пономарев: Кстати говоря, уважаемые коллеги, хочу все-таки одну вещь разъяснить людям: что такое агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. Дело заключается в том, что это действительно является важнейшим и во многом центральным элементом системы ипотечного и жилищного кредитования. Именно благодаря такой структуре банки, в конце концов, могут получать, пока ограниченные, но все в большем объеме, длинные ресурсы, которые агентство привлекает с рынка.

С. Корзун: Это государственная организация, принадлежащее государству агентство, да?

А. Черняк: Государственная на 100 процентов, да. И это совершенно правильно замечание Владимира Николаевича. Сегодня сроки тех ресурсов, которые мы предоставляем банкам, с 1 февраля уже будут 27 лет, длина кредитов. То есть такой длины кредита сегодня не выдается никем.

С. Корзун: То есть Вы в какой-то степени посредник между Банком России с одной стороны и банковским сообществом с другой стороны?

А. Черняк: Нет. Если нас называть посредником, то мы скорее посредник между финансовым рынком, рынком недвижимости и людьми. То есть благодаря нам, деньги с финансового рынка перекачиваются в рынок недвижимости. Пока под государственные гарантии. Но сейчас мы уже купили достаточное количество кредитов, которые сами выступят залогом под новые привлечения. И сегодня впервые создан механизм, который позволяет с реального рынка привлекать ресурсы и отправлять их на банковский рынок по совершенно стандартным, единым технологиям, которые нами разработаны: это единые требования и формы документов ко всем участникам. И сегодня у нас в программе уже почти 30 банков работает, их число практически еженедельно увеличивается...

В. Пономарев: И 55 регионов, что самое важное.

А. Черняк: Да, это в первую очередь - 55 регионов. Из которых уже 34 просто конвейерно продают нам кредиты: мы покупаем до 500 кредитов в месяц. И надо объяснить, что мы даем технологию и деньги нашим партнерам, а они выдают людям кредиты. То есть обращаться надо к ним - к банкам, люди должны идти в банки либо к нашим партнерам в регионах.

С. Корзун: Вот важный вопрос о банках, на котором мы остановились в первой части. Может ли кто-нибудь заменить банки? Или банки - это ключевой элемент ипотечной системы? Если представить себе, что какой-то муниципальный орган, федеральный орган напрямую выдает деньги без банков, - возможно это в ипотечной системе или нет?

В. Пономарев: Именно потому, что банковская система наиболее отрегулирована, находится под наибольшим надзором, меньше всего рисков у всех участников этого процесса, если ипотечные кредиты выдаются банками. Более того, надо по возможности как можно быстрее исключать прямое использование денег бюджетов на выдачу ипотечного кредита, потому что это немножко аморально. Они существуют, но благодаря деятельности агентства этот процесс потихонечку начинает уменьшаться.

Но у государства есть свои обязательства перед малоимущими слоями общества. Денег, как известно, в бюджете ограниченное количество, поэтому надо в первую очередь туда деньги. Другое дело, нужна адресная поддержка: субсидии на легатирование процентной ставки, удешевить для определенных категорий для того, чтобы диспропорции между богатыми и очень богатыми, между бедными и не очень бедными постепенно нивелировались. Поэтому в первую очередь должна быть банковская ипотека. Хотя благодаря деятельности агентства, которое отработало четкие стандарты и своим операторам выдает четкие инструкции, по которым фонды, компании предоставляют ипотечные кредиты, на первых порах можно идти на такую издержку. Ради того, чтобы запустить массив, чтобы перейти на оптовые деньги и удешевить в конечном итоге. Постепенно это нивелируется. Вы согласны со мной?

А. Черняк: Мне остается только поддакивать: Вы практически мои слова сказали. Действительно, сегодня возможна выдача не только банковской системой, но это скорее мостик для отработки технологий с тем, чтобы все-таки вовлечь банковскую систему. Есть проблемы и у банков. Не каждому банку интересно сейчас входить экономически в ипотечные программы: у крупных банков - одни интересы, у средних и мелких - другие. Мы находим с ними способы взаимодействия. И чтобы не тормозить систему, иногда используем небанковские виды кредитования: займы и другие формы. Это разрешено Гражданским кодексом и другими документами. Но в целом будущее, конечно, за банковской ипотекой, и мировой опыт это подтверждает.

С. Корзун: Какая ипотека имеет шанс стать массовой у нас, чтобы каждая молодая семья или человек, окончивший институт или средне-специальное учебное заведение, устраиваясь на работу, знал, что может теперь отделиться от родителей, построить квартиру для себя и своей новой молодой семьи. О массовом характере сейчас говорить сейчас не приходится при неурегулированности значительной части вопросов, в том числе и юридических.

В. Пономарев: В этом году, я хочу еще раз подчеркнуть, 37 законов подготовлено в рамках Центра стратегических разработок, правительства, комиссии Шувалова. Эти 37 законов должны быть приняты в этом году.

С. Корзун: Они должны еще пройти через Федеральное собрание и Думу.

В. Пономарев: Здесь уже проведена большая работа, состоялось совместное заседание ряда ведущих комитетов Государственной Думы, на котором были принципиально одобрены подходы, которые сейчас исповедует исполнительная, распорядительная власть. И мне кажется, что больших проблем в Государственной Думе в этот раз уже не будет.

С. Корзун: Не боитесь, что "уткнется", как в прошлый раз, с тем же снятием возможного залога, в смысле с выселением людей, ведь это предыдущая Дума поставила не жирный, но все-таки крест на этом? Или популистские настроения сработали? С этой Думой удобнее будет работать Вам в правительстве?

В. Пономарев: Тут дело не в том, удобнее или не удобнее работать с Государственной Думой, - изменился принципиально подход органов власти к жилищной сфере. Впервые Президент четко и ясно сказал, что это приоритет всех органов власти. Есть политическая воля, а, следовательно, все органы исполнительной власти, выполняя поручение правительства, будут стремиться к тому, чтобы максимально их использовать. Поэтому у нас нет сомнений в том, что 2005 год станет скачком, рывком в этой важнейшей сфере экономики.

С. Корзун: Но, судя по слова Гарегина Ашотовича, и в предыдущие годы лавинообразно нарастала, но правда со слишком маленьких цифр.

В. Пономарев: Когда чуть-чуть - каждый рубль становится почти в разы. Этот процесс, конечно, не так будет заметен в процентном отношении, но финансовый массив будет нарастать. Если сейчас мы - и правительство, и Госстрой России, который отвечает за координацию вообще деятельности в области ипотечного кредитования, и агентство, которое является вообще центральным звеном в этой системе, - если мы все вместе, рука об руку, будем идти вместе (мы уже подписали соглашение о совместной деятельности), то мы сумеем изменить ситуацию. А, имея волю Президента и тот наработанный массив законодательных актов, мы действительно должны сдвинуться с мертвой точки.

А. Черняк: Все было абсолютно правильно сказано. Единственное, на сегодняшний день, чтобы ипотека стала массовой, технологии готовы: есть, что предложить банкам, есть и ресурсы - безусловно, не в том объеме, в каком хотелось бы, но это вопрос привыкания рынка и некоторых механизмов, которые людям не очень интересны.

Сейчас мы уже сталкиваемся с тем, что существует недостаток предложения жилья на рынке. Раз Вы говорите про агентство, я расскажу про строительство. Мне кажется, что сегодня надо простимулировать, и это делается - объявлена программа увеличения количества вводимого жилья. Сегодня агентство, которые еще два года назад было точечным, сегодня простимулировало, спровоцировало взрыв спроса на рынке. Если этому не будет способствовать взрыв адекватного предложения, это "задерет" цены на строительном рынке, это создаст сверхприбыли для строителей и породит массу неприятностей и перекосов в экономике.

С. Корзун: Кто должен это регулировать: рынок или государство? Опять же насколько управляем этот рынок, потому что в строительство вкладывают многие инвесторы, но, в основном, в элитное жилье. Охотно вкладывают и особенно охотно в Москве, которая является в этом смысле вообще "лакомым куском".

В. Пономарев: Мы с Вами все время говорим о дорогих ипотечных кредитах, немножко говорили о росте цен на рынке жилья. На самом деле, эти кредиты не такие уж дорогие. Но мы с Вами не говорим о доступности жилья. А это важнейшая тема. Ведь чтобы были доступны кредиты, нужны не только низкие процентные, а нужно, чтобы цены были низкие. А цены низкие - только при условии, что мы будем вводить очень много жилья. Тогда сами инвесторы в строительстве, а ими станут банки при наличии гарантированного ипотечного спроса на жилье, эти инвесторы будут заинтересованы в том, чтобы работать с оборотов от продажи жилья, а не с розницы, как происходит сейчас. Ведь сегодня мало строим, поэтому строительные компании могут взвинчивать цены, потому что все равно будет продано.

С. Корзун: Откуда сейчас берутся деньги, инвестиции в строительство? Помимо тех случаев, когда сами потенциальные покупатели инвестируют в это дело, но понятно, что это не основная масса денег.

В. Пономарев: Мы сегодня уже говорили, что сегодня у нас строители выступают в не свойственной им роли: они выступают в качестве собирателей денег от населения, которое инвестирует деньги в строительство. И очень важно, чтобы заработала вся система ипотечных агентств в стране. Чтобы люди шли в агентства, проходили проверку своей возможности проплатить, агентства давали сигнал строителям, что у них есть клиенты. Тогда строители пойдут в банки, и банки начнут кредитовать строительство.

С. Корзун: А сейчас строители не идут в банки? Например, они предполагают, что есть рынок, он активно развивается. Строители приходят в банк и говорят: "Дайте нам кредит".

В. Пономарев: Здесь еще есть ряд других проблем. Конечно, важнейшую роль будет играть агентство, в том смысле, что оно выступает гарантом перед банками, которые будут инвестировать в строительство. Потому что риски-то какие бывают? Собственно строительные риски и риски нереализации. Вот риски нереализации снимаются ипотекой и агентством.

А вторая проблема - это земля. Непрозрачные процедуры предоставления участков земли, исходно-разрешительная документация - это тоже входит в перечень нормативно-правовых актов, которые сейчас тоже будут представлены Государственной Думе.

С. Корзун: Ваше агентство на самом деле может решить все эти проблемы или помочь в их решении?

А. Черняк: По крайней мере, мы ставим эти вопросы. И мы входим во все комиссии, какие возможно: при правительстве, экспертный совет в Государственной Думе и так далее. Мы - один из генераторов поправок, мы принимаем участие во всех дискуссиях. И многие принимаются. В этом смысле помощь мы оказываем.

Я хотел бы сказать еще про строителей. На самом деле, сегодня ситуация такова, что для строителей все удачно, потому что за них практически люди несут риски (дольщики), как это принято. Но вместе с тем во многом строители тоже заинтересованы в том, чтобы квартиры не продавались на начальном этапе, потому что это самая низкая цена, и при снятии рисков они теряют часть своей прибыли. И если бы система заработала на всех уровнях, то людям были бы гарантированы их вложения, рискованные на сегодня, которые они осуществляют в строительство, - путем страховок, других механизмов, строителям было бы гарантирована возможность сбыта квартир, что и осуществляется при помощи агентства, в том числе.

То есть на сегодня не было конца цепочки: строители строили, они не знали, купят у них квартиры или нет, - они рисковали до конца строительства и продавали тем, кто пришел раньше. Банки не кредитовали активно, потому что для многих - это не свойственный бизнес. Кроме того, боялись, что стройка не закончится вовремя: это оттяжка в ресурсах, им придется заниматься реализацией этих квартир, которые они, как правило, берут в залог в виде прав. В общем, такая не очень стройная система. И не было концовки. Сегодня, в частности, как одна из функций федеральное агентство является как бы замыкающим в этой цепочке: оно гарантирует, что если человек будет прокредитован и если это стандартный кредит (единый федеральный стандарт будет использован), то агентство выкупит этот кредит. То есть у банка он гарантированно будет куплен, он даже не будет на балансе долго висеть - для банков это проблема, г-н Тосунян говорил об этом, про длинные пассивы и их отсутствие. Для строителей это гарантия, что банк прокредитует, поскольку он уже не боится, что он останется с этим кредитом.

То есть система выстраивается. Банки сейчас активно идут, кредитуют и в регионах и в Москве. И многие строители идут на схемы, при которых человек получает кредит в банке и на этапе строительства покупает квартиру.

В. Пономарев: Я Вам скажу что, когда мужчины собираются - мы уже час, наверное, говорим, - они всегда говорят, в конце концов, о женщинах. Там я могу Вам сказать, что ипотека - это девушка с двумя ногами. Одна нога - это инвестиционно-строительная деятельность, а другая - ипотечное кредитование населения.

С. Корзун: Давайте тогда о "девушке" и продолжим. Вы сами участвовали в ипотечном процессе как потребитель?

А. Черняк: Я немножко напрягся, когда Вы начали спрашивать, в чем я участвовал... Мы отчасти отвечаем за длину ног девушки: мы предоставляем длинные ресурсы.

С. Корзун: Скажем, друзьям и родственникам рекомендовали бы сегодня в случае необходимости получить ипотечный кредит? Или еще рано? Или уже пора?

А. Черняк: Начну сначала: был потребителем ипотечного кредита, квартиру покупал за кредит. Довольно быстро расплатился: суммы тогда были не очень большие. Это была еще эпоха конца кооперативов. Сейчас бы вполне рекомендовал, потому что сейчас человек защищен больше, чем кредитор. Сегодня больше всех в системе защищен человек.

Вопрос, как оценивает свои возможности по зарабатыванию денег, насколько у него устойчивая зарплата, насколько у него ликвидная специальность. Имеет смысл сегодня брать кредиты, длинные кредиты, потому что сегодня рост стоимости жилья в первую очередь опережает инфляцию, опережает ставки. Если мы говорим о Москве или крупных регионах типа Питера, Новосибирска, Владивостока, где мы видим, что цены в некоторых из них выше, чем в Москве. Люди реально вкладываются в квартиры, и фактически рост цены на квартиру как бы за них гасит этот кредит. То есть уже надо к этому относиться не как к попытке купить квартиру, а как к нормальному экономическому инструменту. Надо привыкать жить в кредит.

С. Корзун: Владимир Николаевич, к Вам тот же вопрос: как с этой "девушкой" у Вас взаимоотношения складываются?

В. Пономарев: Некоторые члены той команды, которая сейчас занимается отработкой ипотечных механизмов, уже тоже взяли кредит. И мы как раз на их опыте изучаем эти проблемы. И я скажу, что для меня лично сегодня самая большая проблема, как ни странно, - это та строительная часть. Потому что мой друг взял кредит в одном из ведущих банков, на этапе, когда дом достраивался, а потом должен был переоформить (сейчас уже переоформил) ипотечный кредит. Но огромные проблемы: оказывается, договор на строительство был составлен не так, надо было его переделать, затем оказалось, что права собственности чуть ли не 8 месяцев после завершения строительства оформлялись. Вот здесь очень много проблем. И поэтому я возвращаюсь, и не только потому, что епархия Госстроя - это все, что связано со строительством, а потому, что сейчас так объективно сложилось - сейчас акцент мы должны сделать в первую очередь на снятии всех барьеров в процессе строительства. В противном случае будут высокие цены, и агентству просто делать будет нечего. Саша может подтвердить, что в тех регионах, в которых они активно работают, у их операторов уже очереди стоят. А на рынке нет предложений.

А. Черняк: Действительно так, до нескольких тысяч человек стоят в очереди. Мы эту проблему "расшиваем", конечно, активно. Наша задача как раз наоборот - создать доступный продукт. Но на какой-то момент очереди действительно образуются.

В. Пономарев: В Самаре есть, в Оренбурге...

С. Корзун: Спасибо Вам огромное! Александр Черняк и Владимир Пономарев завершают эту дискуссию. С нами также был Гарегин Тосунян в первой ее части. И от себя скажу, что мое мнение не изменилось: как и Александр Викторович, я бы посоветовал воспользоваться ипотекой, если есть хоть некоторая уверенность в завтрашнем дне. Потому что достойно надо начинать жить здесь и сейчас. И никуда нам от этого в 21-м веке не деться. До встречи в следующей программе, с Вами был Сергей Корзун.

Часть 1
Часть 2

Полит Х - Телевизионный Интернет-канал
Главная страница > X-Архив > Владимир Пономарев и Александр Черняк
Программа и трансляция — Авторское Телевидение © 2003-2004
© «Полит Х». При полном или частичном использовании материалов ссылка на этот сайт обязательна.
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru
Полит Х - Телевизионный Интернет-канал